iM증권, 신세계 목표주가 68만원…명동 본점 외국인 매출 급증

iM증권은 8일 신세계(004170)에 대해 투자의견 '매수(Buy)'와 목표주가 68만원으로 신규 커버리지를 개시했다. 종가(9월 7일 기준 39만6,500원) 대비 상승여력은 71.5%다.

iM증권은 2026년 신세계의 연간 매출액을 7조2,342억원(전년 대비 +4.4%), 영업이익을 8,221억원(+71.3%)으로 전망했다. 영업이익률(OPM)은 11.4%로 전년(6.9%) 대비 크게 개선될 것으로 봤다. 핵심 동력은 백화점 부문이다. 백화점 순매출액은 3조224억원(+13.0%), 영업이익은 5,593억원(+37.7%)으로 고성장이 예상된다.

이 증권사가 주목한 핵심 수혜 채널은 서울 중구 명동의 신세계 본점이다. 올해 2분기 기준 전국 방한 외국인 관광 소비액은 월평균 2조1,000억원으로, 1년 전보다 59.6% 급증했다. 이 가운데 명동 상권의 택스 리펀드 매출액은 올해 1~5월 누계 3,265억원으로, 2위 성수(1,384억원)와 3위 홍대(1,300억원)를 합친 것보다 많다. 전국 대형쇼핑몰 방한객 결제액 중 명동이 속한 서울 중구의 비중은 올해 2분기 38%에 달했다.

신세계 본점은 올해 4월 명품 리뉴얼을 완료했다. 본관·신관이 명품·잡화 중심 '더 리저브'와 패션·식음료 중심 '디 에스테이트'로 재편됐고, 럭셔리 부티크 전문관 '더 헤리티지'도 신설됐다. 에르메스·루이비통·샤넬 등 이른바 '에루샤' 매장을 세분화 기준으로 13개 보유해 전국 최다 수준이다. 올해 2분기 신세계 전체 외국인 매출은 전년 동기 대비 149% 급증했고, 6월에는 외국인 매출 비중이 9%로 사상 최고치를 기록했다. 본점의 외국인 순매출액은 2026년 연간 기준 전년 대비 94.8% 증가할 것으로 이 증권사는 전망했다.

iM증권은 목표주가 산출 시 12개월 선행 주당순이익(EPS) 4만8,484원에 목표 PER 14.1배를 적용했다. 이 멀티플은 2023년 이후 일본 주요 백화점 4사(이세탄미쓰코시, 다카시마야, J.프론트, H2O)의 평균 PER를 기준으로 삼았다. 엔화 약세와 외국인 관광객 급증, 명품 소비 확대가 일본 대형 백화점의 실적을 끌어올렸던 구도가 현재 한국 백화점 업황과 유사하다는 논리다. 현재 신세계의 12개월 선행 PER는 8.2배 수준으로, 일본 동종업계 대비 상당한 할인을 받고 있다.

인바운드 소비 급증의 구조적 요인도 주목된다. 올해 1~6월 누적 방한객 수는 1,071만명으로 전년 동기 대비 21.0% 늘었다. 방한 관심 계기로 K-콘텐츠를 꼽은 외국인 비율은 2023년 32.1%에서 올해 40.1%로 상승했다. 방한객 국적도 다변화 추세로, 10년 전 45.9%이던 중국인 비중이 현재 29.3%로 낮아지는 동안 일본(19.2%)·대만(10.4%) 등의 비중이 높아졌다. iM증권은 2026년과 2027년 방한 외국인 수가 각각 전년 대비 20.4%, 14.0% 증가할 것으로 예상했다. 원·달러 환율이 같은 기간 각각 –3.0%, –2.9% 하락해도 객수 증가가 이를 상쇄할 수 있다는 분석이다.

또 다른 성장 축으로는 반도체 성과급에 따른 고가 소비 수요가 꼽혔다. 한국은행이 지난달 31일 발표한 BOK 이슈노트에 따르면, SK하이닉스 성과급(PS)과 삼성전자 DS 부문 특별경영성과급 재원의 합산액은 총 62조원 규모이며, 즉시 현금화 가능한 세후 성과급은 21조9,000억원 수준으로 추산됐다. 연간 국내 백화점 판매액(약 40조원)의 절반을 넘는 규모다. 한국은행 분석에 따르면, 반도체 고노출 지역의 소비는 성과급 지급 이후 여타 지역 대비 최대 4% 높게 나타났으며, 자동차·가전·백화점 등 고가 재량재를 중심으로 증가했다. iM증권은 경기 용인 수지의 '사우스시티점'이 삼성전자·SK하이닉스 임직원 배후 수요를 직접 흡수할 핵심 수혜점이 될 것으로 판단했다. 실제로 올해 누계 기준 아파트 매매가격 상승률 상위 지역에는 화성 동탄(17.3%), 용인 수지(13.9%), 성남 분당(12.8%) 등 반도체 사업장 인근 주거지가 다수 포함돼 있다.

다만 투자자 입장에서 몇 가지 리스크 요인도 살펴야 한다. 인바운드 소비 급증의 주요 배경 중 하나인 원화 약세는 방향이 바뀔 수 있다. 이 증권사도 환율이 2026~2027년 연평균 각각 1,380원, 1,340원 수준으로 하락할 것으로 가정하고 있어, 환 효과 기여분 축소는 불가피하다. 또 디에프(면세점) 부문은 올해 4월 인천공항 DF2 철수로 영업면적과 외형이 줄어드는 국면이다. 백화점 3사 간 외국인 유치 경쟁도 심화되고 있어, 현대백화점 더현대서울이 올해 7월 외국인 매출 비중 24%를 기록하는 등 경쟁점의 추격도 변수다.

주식 시장에서 신세계는 지난 1년간 절대수익률 기준 133.4% 오른 반면, 최근 3개월 수익률은 –39.0%로 단기 조정이 이어지고 있다. 시가총액은 3조7,450억원, 외국인 지분율은 29.2% 수준이다. 25년 연간 지배주주순이익이 139억원에 불과했던 회사가 26년에 4,488억원으로 도약할 것이란 전망이 현실화된다면, 현재 주가의 선행 PER 8배대는 국내외 동종업계와 비교해도 이례적으로 낮은 수준이라는 점이 이 리포트의 핵심 투자 논거다.