유진투자증권, 서부T&D 목표주가 1만9000원 신규 제시

유진투자증권이 2026년 10월 15일 서부T&D(006730)에 대해 투자의견 'BUY'와 목표주가 1만9000원을 신규 제시하며 커버리지를 개시했다. 현재 주가(10월 14일 종가 1만1950원) 대비 상승 여력은 59%다.

유진투자증권 류태환 연구원은 보고서에서 "장기간 지연됐던 보유 부지의 개발사업이 본격화되고 있다"며 "호텔사업 실적 호조와 향후 개발사업 분양수익에 주목할 시점"이라고 밝혔다.

목표주가는 사업부별 자산가치를 합산하는 SOTP(Sum Of The Parts) 방식으로 산출했다. 쇼핑몰에 EV/EBITDA 10.4배, 호텔 15.8배, Corelle 6.2배(이상 글로벌 피어 평균)를 각각 적용했으며, 용산 나진상가와 신정동 서부트럭터미널 분양사업의 예상 이익을 현재가치로 환산해 기업가치에 더했다.

서부T&D는 2012년 인천 화물터미널 부지를 복합쇼핑몰(스퀘어원)로 개발하고, 2017년 용산 국제여객터미널 부지에 호텔·상업복합시설(서울드래곤시티)을 조성한 부동산 개발·운영 기업이다. 단순 호텔·쇼핑몰 운영사와 달리 직접 개발한 자산을 기반으로 운영수익을 창출하는 구조가 특징이다.

■ 용산 나진상가 12·13동, 이달 8일 착공

핵심 개발사업 중 하나인 용산 나진상가 12·13동은 10월 1일 총 6241억원 규모의 신규 시설투자 공시에 이어 10월 8일 공사에 착수했다. 용산국제업무지구(YIBD) 인접 부지로, 오피스·오피스텔·판매시설·운동시설이 결합된 지하 8층~지상 27층 규모 복합시설로 개발된다.

유진투자증권은 분양 대상인 오피스텔의 전용면적 기준 평당 분양가를 1억6000만원으로 가정하면 약 5200억원의 분양매출이 발생할 것으로 추정했다. 분양률과 공사 진행률에 따라 약 50개월에 걸쳐 매출이 인식될 전망이다. 다만 높은 분양가 수준을 감안해 초기 분양률은 보수적으로 가정했다.

인근 용산 일대는 개별 필지 개발을 넘어 권역 단위 개발 국면에 진입하고 있어 자산가치 상승이 기대된다는 점이 호재로 꼽힌다. 그러나 전용 평당 1억6000만원은 수요 부담이 상당한 수준으로, 초기 분양 성과의 불확실성은 투자자들이 주의 깊게 살펴야 할 리스크다.

■ 신정동 서부트럭터미널, 내년 4월 착공 목표

서울 양천구 신정동 서부트럭터미널 개발사업도 속도를 내고 있다. 2016년 6월 국토교통부 도시첨단물류단지 시범단지로 선정된 뒤 오랜 인허가 과정을 거쳐, 2026년 10월 중 최종 인허가 완료를 목표로 하고 있다. 공동주택 착공은 2027년 4월로 계획돼 있다.

사업 규모는 복합시설용지(약 2만30평)와 지원시설용지(약 9456평)로 나뉘며, 물류시설·쇼핑몰·공동주택이 결합된 복합시설로 조성된다. 공동주택은 총 990세대로, 임대(98세대)를 제외한 분양 물량은 892세대다.

유진투자증권은 인근 주택 시세를 감안할 때 약 1조4000억원의 분양매출이 발생할 것으로 추정했으며, 약 42개월에 걸쳐 매출이 인식될 전망이라고 밝혔다. 신정동 사업의 분양가 수준은 용산 나진상가 오피스텔 대비 상대적으로 수요 저항이 낮을 것으로 분석된다. 두 사업의 분양수익 가치를 합산하면 303억원 규모로 평가했다.

■ 호텔 업황 호조, 실적 성장 견인

개발사업 모멘텀과 별개로 기존 호텔사업의 실적 호조도 이어지고 있다. 한국관광공사에 따르면 2026년 8월 방한 외래 관광객은 224만5000명으로 전년 동기 대비 23.3% 증가하며 월간 기준 역대 최고치를 기록했다. 같은 해 1~8월 누적 방한객은 1505만명(+21.6%)에 달했다.

서울드래곤시티를 운영하는 서부T&D의 2026년 2분기 호텔 매출액은 504억원으로 전년 동기 대비 17.9% 늘었고, 영업이익은 171억원으로 39% 급증했다. 매출 증가율을 웃도는 영업이익 성장은 고정비 비중이 높은 호텔업 특성상 객실점유율(OCC)과 평균객실단가(ADR) 상승이 맞물릴 때 나타나는 영업레버리지 효과다.

유진투자증권은 3분기(7~9월) 매출액을 881억원(+25.8%)으로, 영업이익은 264억원(+24.4%, OPM 30.0%)으로 추정했다. 호텔 매출은 530억원(+18.0%), Corelle 부문은 258억원(+70.0%)으로 각각 예상했다.

연간으로는 2026년 매출액 3393억원(+36.6%), 영업이익 918억원(+30.5%)을 전망했으며, 분양사업 매출이 본격 반영되는 2027년에는 매출액 5021억원(+48.0%), 영업이익 1412억원(+53.8%)으로 대폭 확대될 것으로 예상했다.

■ 리츠를 통한 자산 유동화도 기대 요인

서부T&D는 신한서부티엔디리츠의 스폰서이자 최대주주로, 개발 완료 후 수익형 자산을 리츠에 편입해 투자자금을 회수하는 자산 유동화 구조를 갖추고 있다. 나진상가·신정동 개발사업의 비분양 자산(오피스, 물류시설, 쇼핑몰 등) 역시 준공 후 리츠 편입을 통해 추가적인 자금 회수가 기대된다. 다만 실제 편입 여부와 시점은 임대수익 안정화 및 리츠 자금조달 여건에 따라 달라질 수 있다.

한편 리츠 보유 자산이던 나인트리 동대문 호텔은 올해 4월 매각이 완료됐다. 이에 따른 특별배당이 2026년 12월 결산(13기) 기준으로 예정되어 있어, 주요 주주인 서부T&D도 추가적인 배당수익을 확보할 전망이다.

다만 시장 일각에서는 이번 두 개발사업 착공이 서부T&D의 재무 부담을 키울 수 있다는 점을 리스크 요인으로 꼽는다. 실제로 2026년 말 기준 총차입금은 1조3520억원, 순차입금은 1조1880억원에 달할 것으로 추정되며, 순차입금 대비 자기자본 비율은 81%를 상회한다. 개발사업 진행에 따라 2027~2028년에는 총차입금이 1조7670억원까지 늘어날 것으로 예상돼, 분양 성과가 재무 안정성의 핵심 변수가 될 전망이다.